Die Toskana im Herzen Mittelitaliens ist eine beliebte Urlaubsregion, die von Touristen aus aller Welt besucht wird. Sie erstreckt sich auf einer Fläche von 22.990 km² und liegt genau zwischen den Apennin und dem Tyrrhenischen Meer. In den Gebieten der Toskana erwartet Sie eine vielseitige Flora und Fauna. Lange Strände mit feinem weißem Sand an der Küste, die geradezu prädestiniert sind, um hier einen lange und erholsamen Badeurlaub zu verbringen. Wer gerne Wandern oder Klettern geht, der kann sein Können in den steilen Vorgebirgen der Toskana bzw. bei den Klippen von Versilia unter Beweis stellen. Wer Erholung außerhalb touristischer Ballungszentren sucht, der sollte seinen Urlaub auf den toskanischen Inseln buchen. Hier erwartet die Besucher nicht nur eine üppige mediterrane Vegetation, sondern auch glasklares Wasser, in dem es eine artenreiche Fauna zu erkunden gibt. Weiterlesen

Die apuanischen Alpen sind bekannt für Ihre zahlreichen Naturschutzgebiete. Vor allem die Lagune von Orbetollo ist ein absoluter Geheimtipp unter den Touristen. In der Lagune kann man vielen Zugvogelarten beim Brüten beobachten. Kurz gesagt, die Toskana hat viele ausdrucksstarke Gebiete zu bieten. Besuchen Sie doch den Golf von Baratti! Hier können Sie eine Vielzahl interessanter Sehenswürdigkeiten besichtigen, die einiges über die Geschichte der Toskana zu erzählen haben, wie zum Beispiel die Ausgrabungsstätte von Pitigliano und Ventulonia. Zu diesen gehören noch antike Gräber aus der Etruskerzeit. Die Cosa und Roselle Ruinen sind nicht ganz so alt, da sie aus der Zeit der alten Römer stammen.

In der Toskana pulsiert das Leben, trotzdem gibt es Orte, an denen Sie sich zurückziehen können, um vom sonst so stressigen Berufsalltag abzuschalten. Verbringen Sie einige Tage in einem der mittelalterlichen Dörfer oder kleinen Städte. Wundern Sie sich nicht, dass Sie dort auf antike Festungen und Burgen treffen, da viele der kleineren Städte auf eine große und vor allem wehrhafte Vergangenheit zurückblicken können. Typisch für das Landschaftsbild der Toskana sind unter anderem die vielen ländlichen Kirchen und eine Vielzahl eindrucksvoller Abteien. Eine der bekanntesten Abteien Mittelitaliens, die Crete Sense.

Natürlich bietet die Toskana auch eine Vielzahl erstklassiger Locations, die ganz auf die Bedürfnisse des erholungssuchenden Touristen abgestimmt sind. Traumhafte Kur- und Wellnessorte (Bagno Vignoni, Saturnia, Monsummano, Montepulciano und Montecatini) mit modernen Kureinrichtungen und Heilquellen, versprechen einen unvergesslichen Erholungs- und Entspannungsurlaub. Alles in Allem, ist die einzigartige mediterrane Landschaft der Toskana und die Vielseitigkeit des Gebiets, die viele Bundesbürger dazu bewegt, sich ein Ferienhaus in der Toskana zu kaufen.

Die Preise für ein Haus oder eine Ferienwohnung in der Toskana sind trotz der Eurokrise 2007 in den Touristengebieten relativ stabil. Das liegt daran, dass in der Toskana zwar neu gebaut wird, es aber trotzdem zu keinem Überangebot des Wohnraums kommt. Deutsche kaufen in der Toskana vor allem gerne ältere Gemäuer, Landhäuser und Villen mit Pool. Ich als Architektin rate Ihnen, dass Sie die Kosten für die Sanierung und Restaurierung auf keinen Fall unterschätzen sollten. Damit der Kauf Ihres Traumhauses nicht zum Albtraum wird, sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung immer einen erfahrenen Architekten beauftragen. Nachfolgend erkläre ich Ihnen warum:

• Es empfiehlt sich immer vor der Vertragsunterzeichnung erste Angebote einzuholen, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, welche Kosten nach dem Kauf noch auf Sie zukommen werden.
• Nur ein Architekt kann die Qualität der vorhandenen Bausubstanz beurteilen und sicherstellen, dass das Gebäude so umgebaut werden kann, wie Sie sich das vorstellen.
• Gerne zeige Ich ihnen die Möglichkeiten auf, die Ihnen offen stehen, um Ihr neu gekauftes Haus in der Toskana genau in das Traumhaus zu verwandeln das Sie schon immer wollten.
• Von der Planung bis hin zum Einbau von Heizungen, der Gebäudesanierung oder dem Pool-Bau, ich arbeite nur mit deutschsprachigen Unternehmen zusammen. Das stellt sicher, dass die Sanierung- und Renovierungsarbeiten in dem Qualitätsniveau durchgeführt werden, wie Sie es von Deutschland gewohnt sind.

Bei einem Kauf einer Ferienwohnung, einer Villa oder einem Ferienhaus lauern weitere Stolpersteine für den deutschen Käufer. Stolpersteine deswegen, weil ihm die italienischen Gesetze und Gepflogenheiten oft völlig unbekannt sind.

• Suchen Sie mithilfe eines Maklers nach einer Ferienwohnung, ist die Caparra Confirmatoria fällig. Diese Art der Provision ist in Deutschland völlig unbekannt, da der italienische Makler diese auch dann berechnen darf, wenn es zu keinem Geschäftsabschluss kam.

Tipp: Arbeiten Sie mit einem Makler, lassen Sie sich bestätigen, dass die Provision nur dann fällig wird, wenn der notarielle Hauptvertrag abgeschlossen wurde.

• Der Makler, der in der Regel Kontakt zu einem Notar hat, wird einen Vorvertrag aufsetzen, den sogenannten contratto preliminare. Noch bevor dieser Vertrag unterzeichnet wird, sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie die Ferienimmobilie tatsächlich haben möchten. Dazu Sie nämlich wissen, tritt der Käufer vom Vertrag zurück, so wird in Italien die vereinbarte Anzahlung trotzdem fällig und ist für Sie verloren. Diese Regel zwingt natürlich umgekehrt genauso den Verkäufer, seine Unterschrift genau zu überlegen. Erfüllt er den Vertrag nicht, so muss er dem Käufer die Anzahlung zurückzahlen zuzüglich einer Strafgebühr in Höhe derselben Summe. Somit erhält der Käufer das Doppelte seiner Anzahlung zurück.
• Klappt jedoch alles, dann wird im nächsten Schritt der Hauptvertrag erstellt. Dieser Eigentumsübergang auf den Käufer muss vom Notar vorgenommen werden. Scheitert dieser Schritt, müssten Sie die Makler-Provision trotzdem zahlen, wenn Sie nicht unseren Tipp beachtet haben – das kann eine erhebliche Summe sein!

Wie bei einem Immobilienkauf in Deutschland, fallen auch in der Toskana noch weitere Kosten außerhalb des Kaufpreises des Ferienhäuser oder Ferienwohnungen an. Darunter auch zahllose Gebühren, die in Deutschland gänzlich unbekannt sind, wie zum Beispiel die Stempelsteuer, Eintragungsgebühr und Katastergebühr.

Die Steuern

• Steuern werden immer fällig, sobald der neue Besitzer des Hauses ins Grundbuch eingetragen wird oder das Haus bzw. die Ferienwohnung mit einer Hypothek belastet wird.
• Abhängig davon, ob Sie Ihr Haus aus privater Hand kaufen, von einem Bauträger oder einem anderen gewerblichen Anbieter kommt in manchen Fällen die Mehrwertsteuer noch obendrauf.

Die Mehrwertsteuer hingegen wird nur dann fällig, wenn das Haus von einem gewerblichen Anbieter, zum Beispiel einem Bauträger oder einem Immobilienrenovierungsunternehmen innerhalb einer Frist von vier Jahren nach Fertigstellung gekauft wurde. Das Gute daran: der Katasterwert ist in der Toskana immer niedriger, als der tatsächliche Marktpreis, da die Einstufung viele Jahre zurückliegt.

• Eine Zeit lang wurde in Italien die Grundsteuer überhaupt nicht berechnet. Erst seit 2012 wird sie wieder fällig. Die gesetzlichen Vorgaben hierzu ändern sich jedoch ständig. Die Grundsteuer wird in verschiedene Bereiche unterteilt, die Katastersteuer, die Stempelsteuer und die Eintragungssteuer.

Die Grundsteuer

Der Katasterwert im Kaufvertrag ist die Basis, anhand dessen die drei folgenden Steuerarten berechnet werden.

• Stempelsteuer – imposta di registro
• Eintragungssteuer – imposta ipotecaria
• Katastersteuer – imposta catastale

Stempelsteuer, Eintragungsteuer und Katastersteuer bei Zweitwohnsitzen

Anders sieht es aus, wenn das Haus in der Toskana nur als Zweitwohnsitz gekauft wird. In so einem Fall wird die sogenannte Stempelsteuer fällig. Diese beträgt 9% und orientiert sich ebenfalls am Katasterwert, der immer mit einer Summe von mindestens 1000 € angesetzt wird. Für die Katastersteuer und Eintragungsteuer werden zudem jeweils 50 € festgesetzt. Erfolgt der Kauf von einem Unternehmen, das mehrwertsteuerpflichtig ist, so beträgt die Mehrwertsteuer 10 % des erklärten Wertes zuzüglich von jeweils 200 € für die Stempelsteuer, Eintragungsteuer und Katastersteuer.

Wichtig, die genannten Summen dienen rein zur Orientierung und können sich von Fall zu Fall ändern!

Imposta Municipale Unica

In Italien werden Hausbesitzer auch für ihr Eigentum steuerpflichtig und müssen die sogenannte Imposta Municipale Unica – kurz IUC – zahlen. Auch diese enthält drei verschiedene Steuerarten:

• Steuern für das Immobilieneigentum – IMU: Seit dem Jahr 2016 können Sie sich von der IMU befreien lassen, wenn das Haus in der Toskana als Hauptwohnsitz dient und kein Schloss und keine Luxusimmobilie ist. Handelt es sich hierbei jedoch um einen Zweitwohnsitz, so ist die IMU weiterhin fällig. Sie errechnet sich aus dem Katasterwert multipliziert mit 168. Der Basissatz beträgt 0,76 %, wobei die Rate jedoch abhängig von der Region ist, in der das Haus steht, da die Ortschaften bis zu 0,3 % draufschlagen dürfen.
• Straßenlicht und -wartung – TASI: Die TASI wird fällig für Wartungsarbeiten und Straßenlicht, die die Regierung durchführt. Auch hier können Erstwohnsitze seit dem Jahr 2016 von der Steuerpflicht befreit werden, sofern es sich hierbei nicht um eine Luxusimmobilie handelt. Die TASI nimmt 0,1 % als Basissatz und abhängig von der Region, kommen noch mal maximal 0,25 % dazu. Es ist aber auch möglich, dass der Basissatz um 0,25 % gesenkt wird. Maximal darf die TASI nicht mehr als 0,33 % betragen.
• Müllabfuhr – TARI: Die Müllabfuhr wird in Italien mit der TARI bezahlt und deren Höhe richtet sich danach, wie viele Quadratmeter das Haus in der Toskana besitzt. Zusammengerechnet darf der Gesamtbetrag von TARI und TASI 10,6 % nicht überschreiten.

Weitere Gebühren wie Hypothekengebühren und Kosten für den Notar

Auch die weiteren Gebühren hängen von der Höhe des Kaufpreises bzw. von dem Katasterwert ab. Wer zum Beispiel eine Hypothek aufnimmt, der muss hierfür ebenfalls einige Gebühren zahlen, die sogenannten spese istruttoria. Italienische Kreditgeber verlangen alleine für das Ausstellen des Kredits bereits eine Gebühr, die in der Regel 2 % der Kreditsumme beträgt. Für offizielle Einwohner Italiens, die ihr allererstes Eigenheim erwerben, werden 129,11€ fällig und alle anderen müssen ein Prozent des Kaufpreises zahlen. Hinzu kommen für den Notar 0,25 % Gebühren.

Außerdem verlangen einige Kreditgeber eine Verwaltungsgebühr in Höhe von einem Prozent der Darlehenssumme. Es gibt in der Regel die Verpflichtung, eine Versicherung gegen Feuer, Gasexplosion und Blitzschlag abzuschließen. Hierfür müssen rund 0,21 % des Kaufpreises einkalkuliert werden und diese Summe ist für die nächsten 20 Jahre gültig. Die Gebühren für die Arbeit des Notars hängen nicht nur vom Kaufpreis ab, sondern sie sind bei preiswerten Häusern auch höher. Dabei wird jede Tätigkeit des Notars extra berechnet, wie zum Beispiel jede Kopie die erstellt wurde, sowie Beratungen usw.

Somit variieren die Kosten für den Vertrag erheblich, allerdings gibt es auch Höchstgebühren, die 2000 € für Immobilien betragen bis zu einem Kaufpreis von 50.000 € gültig sind, 3500 € werden fällig für Immobilien mit einem Wert von 500.000 € zuzüglich den zuvor genannten sonstigen Services. Der Vorvertrag kostet etwa halb so viel. Es ist üblich, zuvor eine schriftliche Schätzung der Notarkosten zu verlangen. Auch der Anwalt, der erforderlich ist, um das Eigentum zu übertragen, erhält eine Gebühr, diese beträgt rund 1 bis 2 % des im Kaufvertrag angegebenen Wertes. Alternativ ist auch ein Festpreis möglich. Bitte beachten Sie, dass auf Rechtskosten in Italien eine Mehrwertsteuer in Höhe von 20 % anfällt.

Hauskauftipps – so kaufen Sie Ihr Haus in der Toskana richtig und mit dem richtigen Fachpartner

Die Toskana ist berühmt für eine abwechslungsreiche Landschaft und kulinarische Gegebenheiten. Die Gastfreundschaft der Bürger und die Atmosphäre sind einzigartig. Die Lust und die Freude in der Toskana sind auf einem überdurchschnittlichen Niveau und Sie interessieren sich für den Kauf von einer Immobilie? Dann haben Sie ein gutes Gespür, denn die Berge könnten kaum schöner und die Täler kaum anmutender sein. Bei einem Sonnenuntergang die Hügel genießen, die historisch verträumten Dörfer laden ebenfalls zu einem entspannten Leben ein. All diese Gründe sprechen für den Kauf von einer Immobilie in der Toskana.

Eine Immobilie in der Toskana ist eine sichere Kapitalanlage, ganz gleich ob es ein Landhaus, eine Villa oder ein traumhafter Bauernhof ist. Dabei ist natürlich auch das Budget, das Ihnen zur Verfügung steht, ein entscheidendes Kriterium.

Mit den folgenden Hauskauftipps können Sie eine sichere Immobilie in der Toskana erwerben:

• Die Immobilienpreise variieren teilweise sehr stark und je nach Standort kann es zu sehr unterschiedlichen Vakanzen kommen. Als aktiver unabhängiger Partner helfen wir Ihnen dabei, eine umfassende Recherche des Marktes vorzunehmen und genau das Haus für Sie zu finden, dass Ihrer Wahl am ehesten entspricht.
• Wählen Sie einen unabhängigen Partner, der zugelassen ist und Ihnen als Bausachverständiger zur Verfügung steht
• Lassen sie Ihr gewünschtes Bauobjekt vor dem Kauf durch einen unserer Geometer überprüfen. Wir stellen auf einfache Art und Weise fest, ob die Immobilie baurechtlich genehmigt ist und ob die Bausubstanz fachmännisch den aktuellen Standards entspricht.
• Eine temporäre Vermietung sollte ebenfalls von Ihnen in Betracht gezogen werden. Sie können Ihre Investitionskosten auf diese Weise reduzieren. Als unabhängiger Partner stehen wir Ihnen auch hierbei aktiv zur Seite.

Mit einer jahrelangen Erfahrung sind wir Ihr aktiver Partner und sorgen für die entsprechende Qualitätssicherung bei Ihrem Hauskauf in der Toskana. Unser Team und unsere Partner bestehen aus professionell ausgebildeten Leuten, die Ihre Leidenschaft zum Beruf gemacht haben. Wir begleiten Sie vom Beginn der Objektsuche, über die Auswahl samt der Besichtigung bis hin zur kompletten Abwicklung des Kaufes. Sollten Sie nach dem Kauf eine umfassende Renovierung, einen Umbau oder eine energetische sanierung wünschen, so stehen wir Ihnen ebenfalls zur Verfügung. Wir bieten unseren Kunden einen maßgeschneiderten Service, denn jede Maßnahme wird von uns individuell vorbereitet. Wir finden Ihr persönliches Domizil! Überzeugen Sie sich von uns und vereinbaren Sie einen individuellen Beratungstermin mit uns. Wir arbeiten neben dem Immobilienkauf mit weiteren aktiven Partnern zusammen. Für die Beurteilung der bestehenden Heizung samt der Sanitäreinrichtung arbeiten wir sehr eng mit der Haustechnik Toskana zusammen. Kontaktieren Sie uns bereits vor dem Kauf!

Wichtig: Diese Seite ist ein Kleinanzeigenportal auf dem sie zu verkaufende Immobilien in der Toskana einstellen oder einsehen können. Wir haben keinerlei Einfluss auf die Angebote und sind auch nicht aktiv an der Vermittlung beteiligt. Bitte nehmen Sie mit den Verkäufer direkt Kontakt auf über die unter der Ferienwohnung angegebenen Telefonnummer oder E-Mailadresse. Auf Wunsch begleiten wir Sie gerne bei der Besichtigung.